Thị trường địa ốc đổi chiều, xuất hiện điều chưa từng có tiền lệ

Cơ hội dài hạn cho bất động sản, thách thức ngắn hạn cận kề

Có thể nói, Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi quan trọng, bước vào kỷ nguyên phát triển mới, hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045, với các thay đổi lớn lao về thể chế, quy hoạch, mô hình kinh tế và chiến lược công nghệ.

Đặc biệt trong đó, lĩnh vực bất động sản đã nhận được sự quan tâm lớn của Chính phủ với việc ưu tiên nguồn vốn và thúc đẩy triển khai giải ngân nhanh cho các dự án hạ tầng lớn trong cả nước, nhằm tạo thuận lợi kết nối; tập trung tháo gỡ cho 1.533 dự án.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc tổ chức lại không gian phát triển mới tầm quốc gia này cùng với những cải cách đột phá nêu trên, đang tạo ra những thời cơ mới chưa từng có cho đất nước, đặc biệt là cộng đồng doanh nhân, doanh nghiệp.

Chia sẻ tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới", PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, thị trường bất động sản sẽ bùng nổ nhưng không dễ hình dung khi mà tăng trưởng kinh tế đang hướng đến hai con số, tức gấp đôi hiện tại. Việc sắp xếp lại giang sơn (nhập tỉnh, bỏ huyện) mở ra một cách tổ chức phát triển theo hướng mở rộng, không chỉ không gian vật lý mà là không gian cơ hội, vì lợi thế hay bất lợi thế của các địa phương sẽ cộng hưởng với nhau.

PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định: “Thời gian tới, phải có cuộc làm lại quy hoạch phát triển, các doanh nghiệp bất động sản cần chú ý và can dự vào quá trình đó nhiều hơn. Cần đi sâu vào bất động sản các tỉnh và khu vực cụ thể. Cần lưu ý, triển vọng bùng nổ của thị trường bất động sản là có trong dài hạn nhưng về ngắn hạn có các rủi ro”.

Cũng theo PGS.TS Trần Đình Thiên, trái phiếu đến kỳ hạn phải trả. Cải cách thể chế, bộ máy sẽ có những trục trặc về quy trình, chi phí chuyển đổi cao, rủi ro về hồ sơ giấy tờ… Ngoài ra, cạnh tranh quốc tế hiện nay cực khó đoán và Việt Nam chắc chắn bị ảnh hưởng.

“Cải cách bao giờ cũng có rủi ro, như con rắn lúc lột da, mới lột thì kiến cắn cũng chết, nhưng lột xong đứng dậy đi được rồi, hóa thành mãng xà rồi thì không gì cản được sức mạnh. Ta cần lường tính rủi ro trong giai đoạn chuyển đổi lột xác này”, PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá.

Thị trường bất động sản sắp bước vào thời kỳ "thừa nguồn cung"

Các chuyên gia cũng đồng quan điểm cho rằng, giờ đây, thực tiễn cuộc sống đã được phản ánh vào trong các nghị quyết. Điều này mang lại cho doanh nghiệp niềm tin và động lực để tiếp tục phát triển. Thủ tục pháp lý trong thời gian tới hứa hẹn sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện hơn.

Bàn luận về vấn đề này, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group cho rằng, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, tình hình sắp tới sẽ khác. Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ". Tuy nhiên, sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà là sự bùng nổ ở nguồn cung, giúp người trẻ có cơ hội mua nhà.

Ông Nguyễn Trung Vũ cũng cho rằng, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ có nhiều thay đổi trong thời gian tới. Cụ thể, trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua. Nhìn lại 5 năm gần đây, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Còn 5 năm trước đó, khi chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà, thị trường đã bùng nổ mạnh mẽ.

Tuy nhiên, nhiều phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang gặp nhiều vướng mắc. Trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhưng từ thời điểm này trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, đây là sự thay đổi rất lớn.

Trước đây, nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Ví dụ, dự án chung cư 88 Láng Hạ đã tăng giá từ 40 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2, tức gấp 2,5 lần. Nhưng sắp tới, thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung. Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ "thừa nguồn cung" bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp.

“Các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có. Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn”, ông Nguyễn Trung Vũ nhấn mạnh.

Doanh nghiệp nhỏ có thể chia những "miếng bánh" phù hợp

TS. Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển đánh giá: Trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình, tôi đặc biệt lưu ý đến vai trò của Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân. Nghị quyết này mở ra một không gian phát triển rộng lớn cho các doanh nghiệp, tạo động lực cho sự đổi mới và sáng tạo.

Hãy hình dung, khi nền kinh tế còn nhiều hạn chế, các hoạt động kinh doanh cũng giống như di chuyển trong ngõ hẹp, mọi phương tiện đều khó có thể tăng tốc. Nhưng khi thể chế được khơi thông, như chúng ta bước ra những đại lộ rộng lớn, các doanh nghiệp sẽ có điều kiện để phát huy hết tiềm năng của mình. Các doanh nghiệp nhỏ cần nắm bắt cơ hội này để xây dựng những chiến lược kinh doanh linh hoạt và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, trong "sân chơi" mới này, các doanh nghiệp lớn với hệ sinh thái đa dạng và tiềm lực mạnh mẽ sẽ có những lợi thế nhất định, có khả năng kiến tạo những khu đô thị hiện đại, đồng bộ với đầy đủ tiện ích, từ đó định hình thị trường. Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn có thể tìm kiếm cơ hội hợp tác, chia sẻ những "miếng bánh" phù hợp với năng lực của mình, tạo nên sự cộng hưởng và phát triển chung.