Sự thật đằng sau việc giá đất tăng vọt sau sáp nhập tỉnh 

Giá đất tăng dựng đứng, tiềm ẩn nhiều rủi ro về dài hạn 

Sau hơn một tháng các địa phương hoàn tất sáp nhập hành chính, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đang chứng kiến những biến động mạnh mẽ. Giá đất tăng vọt ở nhiều khu vực, đặc biệt là gần các trung tâm hành chính mới, kéo theo những hệ lụy tiềm ẩn cho người dân có nhu cầu ở thực và giới trẻ tìm mua nhà.

Tại Hưng Yên, khi những khu vực trước đây là huyện Văn Giang, Văn Lâm... vốn đã nóng sốt do gần Hà Nội nay càng sôi động hơn, với mức tăng giá đất dao động từ 10-25%. Đặc biệt tại các trục đường kết nối nhanh đến trung tâm hành chính tỉnh mới và các tuyến vành đai giao thông.

Tại Hải Phòng, giá đất tại một số khu vực như Thủy Nguyên, Dương Kinh… ghi nhận mức tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn. Nhiều lô đất gần khu hành chính mới đang được môi giới rao bán với giá gấp đôi so với cuối năm ngoài. Một số khu vực thậm chí đã thiết lập mặt bằng giá mới tiệm cận mức giá đất nền trung tâm Hà Nội.

Theo thống kê của Batdongsan.com, so với tháng 1/2023 đến nay, tại Hải Phòng, chỉ số giá rao bán đã tăng đáng kể ở phần lớn loại hình bất động sản, tăng trung bình từ 30 - 32%. 

Trước tốc độ tăng giá đất phi mã chỉ trong khoảng thời gian ngắn như vậy, nhiều ý kiến lo ngại việc thị trường bất động sản có nguy cơ vỡ bong bóng, đặc biệt là giống thời điểm sau khi sáp nhập địa giới hành chính tỉnh thành trước đây.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương về vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản đánh giá, việc sáp nhập tỉnh thường đi kèm với kỳ vọng về đầu tư mới hạ tầng, phát triển đô thị, thu hút vốn FDI… Với  tâm lý “đón đầu” quy hoạch đã khiến nhiều nhà đầu tư “gom” đất, từ đó đẩy giá lên rất nhanh, nhất là các khu vực dự kiến đặt trung tâm hành chính mới sau sáp nhập. Khi thông tin quy hoạch còn chưa rõ ràng và nguồn thông tin chưa chính thống, thị trường dễ bị các nhóm đầu cơ thổi phồng thông tin. Việc giá đất tăng trong thời gian qua là biểu hiện rõ nhất của hiện tượng “sốt đất”. 

Tuy nhiên, việc giá đất tăng trong thời gian qua không chỉ xuất phát từ yếu tố sáp nhập tỉnh mà còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều nguyên nhân khác, như mặt bằng lãi suất thấp giúp việc tiếp cận nguồn vốn trở nên dễ dàng hơn, tâm lý tích trữ bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản trong bối cảnh lo ngại lạm phát. Cùng đó, nguồn cung sản phẩm tại các vị trí trung tâm còn hạn chế.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng cho rằng, việc giá nhà đất tăng nhanh trong thời gian qua đã và đang tạo ra những hệ lụy đáng lưu tâm. Khi mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, nhất là người trẻ có nhu cầu ở thực thì cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng trở nên xa vời. Nhiều người buộc phải chuyển hướng sang thuê nhà hoặc tìm mua ở những khu vực xa trung tâm, từ đó kéo theo sự dịch chuyển dân cư thiếu đồng bộ.

Mặt khác, nếu giá bất động sản tăng nhưng không đi kèm với việc đầu tư hạ tầng tương xứng, thị trường sẽ dễ rơi vào trạng thái "sốt ảo", tiềm ẩn nhiều rủi ro về dài hạn. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng cho các dự án công cũng bị đẩy lên cao, làm chậm tiến độ triển khai. 

“Về lâu dài, điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư công mà còn gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị do sự phân bố dân cư thiếu hợp lý”, luật sư Tuấn nhấn mạnh.

Minh bạch thông tin để tránh tình trạng "thổi giá"

Cũng theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, để thị trường bất động sản vận hành ổn định, minh bạch và dần phản ánh đúng giá trị thực, vai trò định hướng và điều tiết của cơ quan quản lý nhà nước giữ vị trí then chốt. Theo đó, cơ quan quản lý cần xem xét, nghiên cứu và triển khai đồng bộ nhiều giải pháp nhằm tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Đầu tiên, giải pháp quan trọng là cơ quan quản lý cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai và quy hoạch minh bạch, cập nhật thường xuyên và dễ dàng tiếp cận. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng “sốt đất” cục bộ là do thông tin thiếu minh bạch hoặc lan truyền không chính thống. Khi quy hoạch bị giữ kín, công bố nhỏ giọt hoặc chậm trễ, người dân dễ bị tác động bởi tin đồn, dẫn đến hành vi đầu cơ, gom đất theo tâm lý đám đông. Do đó, khi người dân, nhà đầu tư được tiếp cận thông tin chính xác, thị trường sẽ dần vận hành theo hướng lành mạnh, giảm thiểu tình trạng đầu tư theo tâm lý đám đông. 

Một giải pháp quan trọng khác, theo luật sư Tuấn đó là việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nguồn cung phù hợp. Khi nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thật còn thiếu, thị trường dễ mất cân đối và bị thao túng bởi phân khúc đầu cơ. Đây là hướng đi mà các cơ quan chức năng đã tập trung trong thời gian vừa qua.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh số hóa và tiến tới thành lập sàn giao dịch bất động sản quốc gia, tương tự như mô hình sàn chứng khoán hiện nay, có thể trở thành một giải pháp mang tính bền vững để ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Một sàn giao dịch quốc gia hoạt động dưới sự quản lý của Nhà nước, với vai trò là tổ chức cung cấp dịch vụ công, sẽ tạo ra một môi trường giao dịch minh bạch, đáng tin cậy cho cả người dân và doanh nghiệp. 

“Khi hệ thống này được tích hợp chặt chẽ với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai và quy hoạch, việc xác thực thông tin pháp lý của bất động sản sẽ trở nên nhanh chóng và chính xác hơn. Quan trọng hơn, khi thông tin về nguồn cung - cầu, giá cả, lịch sử giao dịch được công khai, thị trường sẽ vận hành lành mạnh, giảm thiểu nguy cơ sốt đất ảo và đầu cơ tràn lan. Đây không chỉ là bước tiến về kỹ thuật số, mà còn là công cụ điều tiết thị trường hiệu quả trong dài hạn”, luật sư Tuấn nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều biến động các nhà đầu tư cần giữ sự tỉnh táo, tránh chạy theo tâm lý đám đông hoặc các “tin đồn quy hoạch” chưa được xác thực. Thông tin về đầu tư hạ tầng hay quy hoạch mới thường dễ bị thổi phồng, tạo ra những cơn sốt đất ảo.

Đồng thời, nhà đầu tư nên cẩn trọng với những nơi có tốc độ tăng giá quá nhanh trong thời gian ngắn, bởi rủi ro điều chỉnh giá là rất lớn. Nếu thị trường quay đầu, việc “thoát hàng” sẽ trở nên khó khăn, dẫn đến tình trạng chôn vốn kéo dài. 

“Thay vì đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư cần có chiến lược có thể ưu tiên các sản phẩm có giá trị khai thác thực như nhà ở cho thuê, đất gần khu dân cư, có pháp lý đầy đủ và hạ tầng kết nối tốt. Ngoài ra, nhà đầu tư cần chuẩn bị tài chính linh hoạt, hạn chế đòn bẩy cao để tránh bị động trong trường hợp thị trường đi ngược với kỳ vọng”, luật sư Phạm Thanh Tuấn khuyến cáo.

Theo số liệu từ Batdongsan.com, miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam như: Bắc Ninh 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2,... Ngoài ra, một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý 2/2025: Hưng Yên (+75%), Bắc Ninh (+54%)... Trong khi đó, miền Nam chủ yếu giữ xu hướng ổn định: Đồng Nai (+23%), Tây Ninh (0%)...