Người tiêu dùng cần tỉnh táo trước ‘ma trận’ quảng cáo bất động sản

Những lời quảng cáo “có cánh” và hệ quả tiềm ẩn

“Chỉ 50 triệu giữ chỗ, cơ hội vàng sở hữu căn hộ trung tâm - số lượng có hạn!”. Dòng quảng cáo chạy liên tục trên mạng xã hội đã khiến anh Hùng, một kỹ sư trẻ ở Hà Nội, không kịp cân nhắc. Hào hứng với viễn cảnh “mua nhà trước tuổi 30”, anh vội vàng đặt cọc mà không đọc kỹ hợp đồng. Đến lúc dự án chậm tiến độ, thậm chí có thông tin điều chỉnh quy hoạch, anh mới giật mình nhận ra số tiền mình bỏ ra chỉ được ghi nhận là “phí giữ chỗ”, hoàn toàn không có giá trị pháp lý để đòi lại.

Câu chuyện của chị Mai ở Cầu Giấy (Hà Nội) cũng tương tự. Là nhân viên văn phòng, thu nhập khá ổn định, chị từng tin mình đã chạm tới “ngôi nhà mơ ước” khi nhìn thấy quảng cáo: “Sống chuẩn resort ngay giữa lòng thành phố - chỉ từ 999 triệu đồng, thanh toán linh hoạt”. Hình ảnh căn hộ với hồ bơi vô cực, vườn treo xanh mướt cùng lời giới thiệu chắc nịch từ môi giới khiến chị quyết định đặt cọc 200 triệu chỉ sau một buổi tham quan nhà mẫu. Thế nhưng, hợp đồng mua bán lại hoàn toàn không đề cập những tiện ích từng được giới thiệu. Chậm tiến độ, thay đổi thiết kế, thiếu hồ sơ pháp lý… mọi thứ khác xa viễn cảnh lung linh ban đầu. “Tiền đã đặt, hợp đồng đã ký, tôi chỉ biết ngậm ngùi chấp nhận rủi ro”, chị Mai chia sẻ trong nỗi thất vọng.

Không chỉ người mua để ở, nhà đầu tư cũng trở thành “nạn nhân” của những lời quảng cáo “có cánh”. Anh Tuấn, một người kinh doanh tự do, bị cuốn hút bởi cam kết: “Đặt cọc hôm nay, nhận ngay suất lợi nhuận 20% sau 6 tháng”. Tin vào lời môi giới, anh vay ngân hàng gần 1 tỷ đồng để đầu tư. Sáu tháng trôi qua, dự án chưa kịp hoàn thiện hạ tầng, còn chủ đầu tư thì viện đủ lý do trì hoãn bàn giao. “Tôi không chỉ mất lãi ngân hàng, mà còn có nguy cơ mất trắng vốn vì hợp đồng không hề ràng buộc trách nhiệm chi trả lợi nhuận”, anh Tuấn cay đắng thừa nhận.

Những câu chuyện như thế không còn hiếm trên thị trường bất động sản. Hào nhoáng ở bề nổi nhưng thiếu minh bạch ở chiều sâu, các dự án được “phù phép” bằng ngôn từ hấp dẫn đã khiến không ít người tiêu dùng phải trả giá đắt. Và đó chỉ là bề nổi của một “ma trận” quảng cáo đang bủa vây, khi mỗi nhân viên môi giới, mỗi đại lý có thể vẽ nên một bức tranh khác nhau về cùng một dự án.

Khuyến cáo từ cơ quan quản lý và những lưu ý quan trọng

Trước tình trạng quảng cáo sai lệch trong bất động sản, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia (Bộ Công Thương) đã đưa ra khuyến cáo cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Đầu tiên, người mua không nên tin tuyệt đối vào hình ảnh phối cảnh hay lời hứa miệng. Tất cả hình ảnh 3D, video quảng cáo chỉ có tính minh họa, không phải căn cứ pháp lý. Quyền lợi của người mua chỉ được đảm bảo khi được ghi nhận trong hợp đồng hợp pháp và hồ sơ pháp lý được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Thứ hai, cần lựa chọn kênh giao dịch uy tín. Việc giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc đại lý được ủy quyền chính thức, có hợp đồng phân phối rõ ràng, sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp. Trong trường hợp nghi ngờ về tính xác thực của đơn vị phân phối, người tiêu dùng nên kiểm tra danh sách đại lý chính thức trên website của chủ đầu tư hoặc liên hệ trực tiếp qua số hỗ trợ của doanh nghiệp.

Thứ ba, yêu cầu chủ đầu tư minh bạch thông tin về các tiện ích và dịch vụ dự án. Các cam kết cần được ghi đầy đủ trong hợp đồng, tránh tình trạng thông tin quảng cáo không khớp thực tế. Nếu phát hiện điểm bất thường, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ ràng trước khi ký kết.

Cuối cùng, người tiêu dùng phải đọc kỹ hợp đồng trước khi đặt cọc. Việc yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng để nghiên cứu kỹ lưỡng từng điều khoản, đặc biệt là về tiện ích và dịch vụ là yếu tố then chốt để tránh rủi ro. Nếu điều khoản nào mơ hồ, cần yêu cầu giải thích bằng văn bản.

Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho biết, theo danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung ban hành kèm Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg và Thông tư số 42/2025/TT-BCT, từ ngày 1/7/2025, mua bán căn hộ chung cư phải đăng ký hợp đồng theo mẫu tại UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Bên cạnh đó, Nghị định số 55/2024/NĐ-CP cũng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh chỉ được sử dụng hợp đồng mua bán chung cư đã đăng ký để ký kết với người tiêu dùng, nhận đặt cọc hay thực hiện các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác.

Như vậy, trước khi thực hiện đặt cọc hay ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, người tiêu dùng có quyền và nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng để nghiên cứu kỹ lưỡng, cân nhắc trước khi quyết định. Việc nắm vững các quy định mới không chỉ giúp người dân tự bảo vệ mình trước “ma trận” quảng cáo bất động sản, mà còn góp phần tạo dựng môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh, trở thành một trong những lĩnh vực thu hút dòng vốn lớn. Song song với sự tăng trưởng này là sự bùng nổ của quảng cáo bất động sản trên mọi kênh: Từ biển bảng, báo chí, truyền hình, đến mạng xã hội, livestream, video review, Google Ads, Facebook Ads. Các chuyên gia cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến người tiêu dùng dễ bị cuốn vào “ma trận” quảng cáo là bởi cách thức truyền thông ngày càng tinh vi. Những câu giới thiệu dự án thường nhấn mạnh vào yếu tố cảm xúc, đánh vào tâm lý “sở hữu ngay - hưởng thụ liền” hoặc “đầu tư sinh lời siêu tốc”.