Lộ diện hai khu vực dẫn đầu thị trường căn hộ mới

Khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) dẫn sóng thị trường căn hộ cao cấp

Theo One Mount Group, trong bức tranh hồi phục rõ nét của bất động sản Hà Nội quý 2/2025, khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) nổi lên là điểm sáng vượt trội. Nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai 3.5, vành đai 4, cầu Mễ Sở, cầu Ngọc Hồi…và chính sách mở rộng đô thị về phía Đông, khu vực này ghi nhận lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp cao nhất toàn thị trường, chiếm tới 45% thị phần.

Các dự án cao cấp tại đây không chỉ có tỷ lệ hấp thụ cao trên 70% mà còn trở thành lựa chọn hàng đầu của người mua nhờ sự hiện diện của các thương hiệu uy tín như Masterise Homes, MIK Group, Capitaland, Sunshine Group, Nomura… Đặc biệt, dự án Masteri Trinity Square tại Văn Giang đã tạo làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền đầu tư sang phía Đông Hà Nội.

Sức mua mạnh mẽ trong bối cảnh giá bán neo cao phản ánh nhu cầu thực về nhà ở chất lượng đang lên ngôi. Các căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m² cũng ghi nhận kết quả bán hàng khả quan, chiếm 38% thị phần. Điều này cho thấy người mua hiện nay không chỉ tìm kiếm nơi ở mà còn đặt kỳ vọng cao vào chất lượng sống, môi trường tiện ích và giá trị bền vững.

Khảo sát nhanh với 449 khách hàng đã mua căn hộ tại khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) cho thấy uy tín chủ đầu tư là yếu tố quyết định lớn nhất khi chọn dự án, chiếm 34%, tiếp theo là tiện ích sống (17%), trong khi yếu tố giá bán, vị trí và chính sách ưu đãi cùng đạt 14%. Điều này phản ánh rõ xu hướng mua nhà của người dân hiện nay đang hướng tới sản phẩm toàn diện, ưu tiên những khu đô thị đồng bộ, chất lượng và có khả năng sinh lời ổn định.

Thị trường cũng chứng kiến sự chuyển dịch thị phần giữa các chủ đầu tư. Trong khi Vinhomes từng là đầu tàu giai đoạn trước 2022 thì từ năm 2023 đến nay, Masterise Homes và MIK Group đã vươn lên dẫn đầu với tổng 58% thị phần căn hộ cao tầng tại Hà Nội, nhờ lợi thế quỹ đất lớn và chiến lược phát triển bài bản.

Nguồn cung cao cấp tăng mạnh, phân khúc trung cấp tiếp tục khan hiếm

Quý 2/2025, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 7.800 căn, tăng 92% so với quý trước và vượt trung bình các năm 2021-2023. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân tiếp tục vắng bóng, đánh dấu quý thứ 5 liên tiếp không có sản phẩm mới thuộc nhóm này. Thay vào đó, các dự án cao cấp chiếm tỷ trọng tới 40% nguồn cung, chủ yếu đến từ khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên).

Sự tăng trưởng này đến từ việc hàng loạt dự án quy mô lớn được tái khởi động, hoàn thiện pháp lý, đồng thời chịu tác động từ chi phí đầu vào tăng cao như giá đất, vật liệu xây dựng, tiêu chuẩn sản phẩm. Mặt bằng giá bán tiếp tục xu hướng đi lên, trung bình đạt 80 triệu đồng/m² (tăng 5,6% theo quý và 24% theo năm). Riêng khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) giữ mức giá tốt nhất thị trường (xấp xỉ 69 triệu đồng/m²), song dự báo sẽ tăng mạnh từ quý sau do sự xuất hiện của nhiều dự án hạng sang tại Long Biên và Gia Lâm với giá bán từ 100 triệu đồng/m².

Khảo sát của One Mount Group trên 655 khách hàng có thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng trong quý 2/2025 cho thấy 87% vẫn ưu tiên đầu tư bất động sản. Trong số này, 55% đang cân nhắc hoặc chuẩn bị giao dịch với xu hướng mua dịch chuyển về trung hạn, phản ánh tâm lý thận trọng và mong muốn lựa chọn sản phẩm có giá trị bền vững.

Trong các loại hình bất động sản, chung cư tiếp tục được ưa chuộng nhất (50%), nhờ pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ và phù hợp với nhu cầu ở thực. Tổng giao dịch bất động sản tại Hà Nội đạt khoảng 28.900 căn trong quý 2/2025, tăng 56% so với quý trước, tiệm cận mức 32.000 căn cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc nhà cao tầng chiếm ưu thế với 17.100 căn bán ra (tăng 107% theo quý), trong đó giao dịch thứ cấp tăng nhẹ nhờ quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào và đa dạng phân khúc giá.

Về phân bổ khu vực, khu Đông và khu Tây cùng chiếm 32% tổng lượng giao dịch. Khu Tây ghi nhận 9.200 giao dịch (giảm 37%) nhưng vẫn giữ tỷ trọng cao tầng vượt trội (61%) nhờ nguồn cung từ đại dự án. Trong khi đó, khu Đông ghi nhận mức tăng trưởng 26%, chủ yếu nhờ giao dịch tại Vinhomes Ocean Park.

Nguồn cung căn hộ quý 2/2025 cũng có sự điều chỉnh tích cực về không gian, khi không còn dồn vào hai cực Đông - Tây như năm ngoái (chiếm 88%), mà bắt đầu lan tỏa sang khu Nam (9%), góp phần đa dạng hóa lựa chọn vị trí cho người mua.

Với vị trí chiến lược, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sự hiện diện của các dự án cao cấp quy mô lớn, khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) đang trở thành tâm điểm mới của thị trường căn hộ, dẫn đầu về cả nguồn cung lẫn tiêu thụ. Đây là minh chứng cho xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ về không gian đô thị, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng sống, tiện ích và năng lực phát triển của chủ đầu tư trong thời gian tới.