Kiềm chế giá bất động sản: Quyết liệt từ chủ trương đến hành động

Giá nhà ở tăng mạnh

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện một số diễn biến bất thường, gây ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m² năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024, thậm chí đạt mức 120 triệu đồng/m² vào quý III/2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22 - 29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6 - 7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình. Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung, cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông.

Đến tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt trên 3,99 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với tháng 12/2024; chiếm tỷ trọng 23,27% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,44%. Cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng, với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê.

Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo sốt ảo diễn ra tại không ít địa phương, đặc biệt khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới đã và đang tạo ra những biến động lớn về giá, ảnh hưởng tới khả năng mua nhà của nhiều người.

Quyết liệt trong chỉ đạo nhằm “hạ nhiệt” thị trường

Trước những vấn đề nêu trên, Đảng và Nhà nước đã xác định việc kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề xã hội, ổn định chính trị, niềm tin của dân. Nhận thức rõ điều này, lãnh đạo Đảng và Nhà nước đã liên tục ra các chỉ đạo mạnh mẽ để điều tiết, kiềm chế, “hạ nhiệt” thị trường. 

Chính phủ, dưới sự điều hành của Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần ra các văn bản, nghị quyết, chỉ thị nhằm “hạ nhiệt” thị trường bất động sản. Chính phủ yêu cầu theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chủ động ứng phó với yếu tố rủi ro; kiên trì sử dụng công cụ tài chính, tín dụng, thuế để điều tiết dòng vốn vào bất động sản, hạn chế tình trạng bơm vốn nóng. Đồng thời, áp dụng các chính sách miễn, giảm, gia hạn thuế, phí, tiền thuê đất nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, nhưng đồng thời siết kỷ luật chi tiêu, kiểm soát lạm phát, để không tạo điều kiện “tiền nóng” dịch chuyển vào bất động sản.

Thủ tướng cũng nhiều lần yêu cầu các địa phương, bộ, ngành “không để giá nhà, giá đất leo thang bất hợp lý”, xử lý nghiêm các vi phạm về xây dựng, đất đai. Ngoài ra, việc đồng thời sửa đổi các luật nền tảng: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 là một bước “cởi trói” thể chế để quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ, minh bạch hơn.

Mới đây, phát biểu chỉ đạo tại hội nghị của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng, là kênh huy động và phân bổ vốn quan trọng, có sức lan tỏa lớn đến các ngành kinh tế khác như xây dựng, tài chính, vật liệu, dịch vụ, phát triển đô thị, tạo không gian phát triển mới, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, tạo diện mạo mới cho đất nước, góp phần thúc đẩy tăng trưởng, phát triển đất nước nhanh và bền vững.

Thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù

Nhằm khắc phục các bất cập hiện nay, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô, Chính phủ đang dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Theo Chính phủ, hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế. Hệ quả là nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị, ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.

Vì vậy, việc xây dựng Nghị quyết nhằm thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù để kiểm soát, điều tiết và từng bước kéo giảm giá bất động sản nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Trọng tâm là điều tiết thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, kiểm soát chặt đầu cơ và thao túng giá.

Nghị quyết đặt mục tiêu hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư để phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phù hợp. Kiểm soát biên độ lợi nhuận doanh nghiệp trong phân khúc này là một giải pháp then chốt để hạ giá thành sản phẩm.

Chính sách sẽ góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Đồng thời, đây là công cụ quan trọng giúp ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Cụ thể, đó là các chính sách: minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập; cho vay đối với người mua nhà ở; phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Dự thảo Nghị quyết đã phân quyền toàn bộ cho chính quyền địa phương trong việc giao chủ đầu tư, đảm bảo chặt chẽ, khả thi, thống nhất với Luật Tổ chức Chính phủ, Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2025.

Với sự chỉ đạo quyết liệt và những hành động cụ thể thời gian qua, cùng với việc Chính phủ dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản cho thấy sự quyết tâm của lãnh đạo Đảng, Chính phủ nhằm khắc phục các bất cập hiện nay, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.