Hàn Quốc siết tín dụng: Nỗ lực ổn định thị trường bất động sản đang 'nóng'

Chính sách bước đầu phát huy tác dụng

Hàn Quốc vừa tung ra loạt biện pháp "mạnh tay" nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng. Kết quả bước đầu là tốc độ tăng cho vay hộ gia đình tại các ngân hàng lớn đã có dấu hiệu chậm lại trong tháng 7, tín hiệu cho thấy hiệu quả ban đầu của các chính sách siết chặt vừa được triển khai.

Theo dữ liệu từ ngành ngân hàng Hàn Quốc, tổng dư nợ cho vay hộ gia đình tại năm ngân hàng thương mại lớn nhất Hàn Quốc, gồm KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori và NongHyup đạt 758,97 nghìn tỷ won (tương đương 542 tỷ USD) tính đến cuối tháng 7. Mức tăng so với tháng trước chỉ là 4,1 nghìn tỷ won, thấp hơn đáng kể so với mức tăng 6,1 nghìn tỷ won ghi nhận hồi tháng 6, vốn là mức tăng theo tháng cao nhất kể từ tháng 8/2024.

Đặc biệt, các khoản vay thế chấp, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ hộ gia đình, cũng ghi nhận đà tăng chậm lại. Cụ thể, mức tăng trong tháng 7 là 4,55 nghìn tỷ won, so với 5,76 nghìn tỷ won của tháng trước.

Đằng sau sự hạ nhiệt này là những biện pháp siết tín dụng được chính phủ Hàn Quốc áp dụng từ đầu tháng 7. Một trong những động thái gây chú ý nhất là việc áp trần 600 triệu won cho các khoản vay thế chấp dùng để mua nhà tại khu vực thủ đô Seoul và các vùng lân cận như tỉnh Gyeonggi, nơi thị trường bất động sản “nóng” nhất cả nước. Đây được xem là bước đi chưa từng có tiền lệ trong nỗ lực kiểm soát cơn sốt nhà đất.

Cùng với đó, chính phủ cũng mở rộng phạm vi áp dụng quy định về tỷ lệ nợ trên thu nhập (DSR) đối với gần như toàn bộ các khoản nợ hộ gia đình. Song song, lãi suất giả định, mức lãi suất dùng để đánh giá khả năng trả nợ của người vay, đã được nâng từ 0,75% lên 1,5% tại khu vực đại đô thị Seoul, khiến điều kiện vay vốn trở nên ngặt nghèo hơn.

Mục tiêu chung của các biện pháp này là siết lại dòng tín dụng vào bất động sản, đồng thời ngăn chặn rủi ro vỡ nợ lan rộng từ tầng lớp trung lưu đang vay quá mức để sở hữu nhà ở.

Hướng đến thị trường nhà ở lành mạnh và công bằng

Dù đạt hiệu quả ban đầu trong việc hạ nhiệt thị trường tín dụng, các biện pháp siết chặt nói trên cũng có thể tạo thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là giới trẻ và tầng lớp thu nhập trung bình.

Tại Hàn Quốc, sở hữu nhà vẫn được xem là biểu tượng của thành công cá nhân và ổn định tài chính. Tuy nhiên, trong vài năm qua, giá nhà tại Seoul và các vùng lân cận đã tăng vọt, khiến nhiều người buộc phải vay khoản lớn để mua nhà, dù điều kiện tài chính không đủ vững chắc.

Bắt đầu từ đầu năm 2025, nhu cầu vay vốn đã gia tăng mạnh trong bối cảnh nhiều gia đình có kế hoạch chuyển nhà theo mùa và các ngân hàng nới lỏng phần nào các quy định cho vay. Thêm vào đó, vào tháng 2, chính quyền thành phố Seoul đã dỡ bỏ một phần quy định “khu vực cần xin phép giao dịch đất đai” tại ba quận trung tâm là Gangnam, Seocho và Songpa. Động thái này khiến giá bất động sản tại các khu vực trên bật tăng mạnh, và chính là chất xúc tác khiến tín dụng hộ gia đình tăng vọt trong tháng 6.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng đột ngột từ tháng 7 đã đảo chiều xu hướng đó. “Một chính sách tín dụng hiệu quả không nên mang tính cứng nhắc, mà cần phân biệt rõ giữa người vay đầu cơ và người vay thực sự để mua nhà ở”, một chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh tế Hàn Quốc nhận định.

Ngoài ra, thách thức kéo lùi tăng trưởng kinh tế cũng là một vấn đề cần cân nhắc. Hộ gia đình là động lực chính của tiêu dùng tại Hàn Quốc. Nếu người dân bị hạn chế vay vốn không chỉ để mua nhà mà còn để chi tiêu tiêu dùng, tổng cầu có thể sụt giảm, ảnh hưởng tới tăng trưởng GDP trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn.

Về phía nhà chức trách, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc và Bộ Tài chính quốc gia này khẳng định sẽ tiếp tục giám sát chặt chẽ thị trường, đồng thời xem xét điều chỉnh các giới hạn tín dụng nếu phát hiện dấu hiệu giảm phát quá mức hoặc rủi ro lan rộng. “Mục tiêu là kiểm soát nợ một cách có trách nhiệm, không làm tổn hại đến động lực phục hồi của nền kinh tế”, một quan chức Bộ Tài chính cho biết.

Dẫu vậy, việc tìm được điểm cân bằng giữa kiểm soát rủi ro tài chính và đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở vẫn sẽ là bài toán khó với chính phủ Hàn Quốc trong những tháng tới. Khi sở hữu bất động sản vẫn là một giấc mơ phổ biến, bài toán tín dụng hộ gia đình sẽ còn tiếp tục là phép thử với năng lực điều tiết và phản ứng chính sách của Hàn Quốc.