Doanh nghiệp bất động sản đón cơ hội pháp lý chưa từng có

Thị trường bất động sản khơi thông nhờ cải cách thể chế mạnh mẽ

Thời gian gần đây, quá trình tổ chức lại địa giới hành chính, vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và cải cách mạnh mẽ thể chế kinh tế đã tạo ra không gian phát triển chưa từng có cho đất nước. Tuy nhiên, chính bối cảnh này cũng đặt ra không ít thách thức cho cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản vốn là lĩnh vực nhạy cảm và phụ thuộc nhiều vào chính sách pháp luật.

Chia sẻ tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới", luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, chưa bao giờ việc phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục trong lĩnh vực đầu tư, bất động sản lại được thực hiện quyết liệt và đồng bộ như hiện nay. Tiêu biểu là Luật số 90/2025/QH15 (một luật sửa 9 luật), trong đó có nội dung sửa đổi Luật Đầu tư 2020 đã mở rộng thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh đối với 7 nhóm dự án lớn trước đây vốn thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, gồm các dự án khu đô thị, dự án nhà ở (không phân biệt quy mô, diện tích) từ 1/7/2025 trở đi cũng thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

Ngoài ra, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng được cắt giảm tối đa, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cụ thể, kể từ ngày 1/7/2025 sẽ thực hiện miễn giấy phép xây dựng áp dụng với các công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (thiết kế cơ sở) tại khu vực đã có quy hoạch 1/500 được duyệt hoặc thiết kế đô thị được duyệt. Quy định này góp phần đơn giản hóa quy trình đầu tư xây dựng cho các doanh nghiệp.

Đối với nhà ở xã hội, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội quy định thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi toàn quốc đã thiết kế các chính sách pháp lý ưu đãi đặc biệt về mặt thủ tục để rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục lập dự án.

“Với những cơ chế đặc thù trên đã tạo điều kiện thuận lợi hơn rất nhiều cho doanh nghiệp và chính quyền địa phương trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội. Từ đó, góp phần đẩy nhanh tiến độ, giảm bớt thủ tục hành chính, sớm hiện thực hóa mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Cùng với đó, Quốc hội ban hành chính sách “đặc thù” tháo gỡ khó khăn pháp lý về dự án, đất đai. Trước đây, vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải khi triển khai dự án liên quan đến các dự án chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không có toàn bộ hoặc một phần "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại. Đây là rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua, dẫn đến hàng nghìn dự án không thể triển khai.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 (sau đó Chính phủ ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 01/4/2025) đã mở ra cơ hội tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án đã triển khai nhưng “vướng” đất ở. Nghị quyết được ban hành đã tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ toàn diện về đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung mới về sản phẩm nhà ở thương mại ra thị trường.  

Tương tự, Nghị quyết 170/2024/QH15 được ban hành nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án, đất đai tại TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa – những địa phương có số lượng dự án lớn đang bị đình trệ vì kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án.

“Ngoài ra, chúng tôi cũng được biết trong thời gian vừa qua Chính phủ cũng đang nghiên cứu để trình Quốc hội tháo gỡ hai vướng mắc còn lại liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư là cơ chế giao đất cho dự án đã lựa chọn nhà đầu tư nhưng có sai sót thủ tục trước đây (không qua đấu giá, đấu thầu). Cùng đó là chính sách xử lý phần chênh lệch giá trị quỹ đất thanh toán trong hợp đồng BT.

Đây là minh chứng thể hiện cho quyết tâm của Quốc hội và Chính phủ trong việc xử lý vướng mắc thực tiễn, không để dự án đình trệ kéo dài, nhằm khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, giúp dự án tiếp tục triển khai, vốn đầu tư không bị đóng băng lâu dài”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh. 

Doanh nghiệp cần nắm bắt và thích ứng nhanh với các thay đổi    

Các chuyên gia pháp lý nhận định, chỉ trong thời gian ngắn các doanh nghiệp phải nhận diện và thích ứng được với các thay đổi nhiều và nhanh chồng liên quan đến quy định pháp luật, quy hoạch đô thị và nông thôn, thích ứng với nhân sự mới triển khai công việc. Vì thế, trong thời gian “quá độ” việc này có thể gây ra những ách tắc nhất định.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, bên cạnh những thuận lợi rất lớn, doanh nghiệp cũng phải đối mặt với không ít thách thức pháp lý tiềm ẩn, đặc biệt là trước những thay đổi về luật pháp. Theo đó, số lượng văn bản pháp luật được ban hành nhiều và có sự thay đổi về nội dung, thẩm quyền xử lý giữa các ngành, các cấp do việc tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp.

Tuy nhiên, tại Nghị quyết số 206/2025/QH15 ngày 24/6/2025 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật đã cho phép Chính phủ được ban hành nghị quyết quy phạm pháp luật để điều chỉnh một số quy định của luật, nghị quyết do Chính phủ trình. Nói cách khác, đây chính là giai đoạn (kéo dài đến ngày 1/3/2027) mà Nghị quyết của Chính phủ có thể “sửa” một số quy định trong luật, nghị quyết của Quốc hội. 

“Sự thay đổi trên về luật pháp dẫn đến các doanh nghiệp nếu không có đội ngũ luật sư, pháp chế chuyên nghiệp hoặc không nghiên cứu các quy định kỹ lưỡng sẽ không thể thích ứng trước những thay đổi trong giai đoạn mới. Việc không nắm rõ và vận dụng quy định pháp luật, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản sẽ dẫn đến khả năng doanh nghiệp bị mất cơ hội kinh doanh hoặc các dự án bị kéo dài thời hạn thực hiện”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra thực tế.

Vị chuyên gia pháp lý này cũng nhận định thêm, việc sáp nhập các tỉnh, thành nhằm tạo ra những động năng mới, tiềm năng mới, không gian mới cho phát triển. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra một số thách thức về vấn đề thay đổi về quy hoạch, đất đai trong quá trình triển khai thực hiện.

Cụ thể, ở cấp độ quy hoạch tổng thể, hiện nay, quy hoạch (quốc gia, vùng, tỉnh) thời kỳ 2021 - 2030 đã được các cấp thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt. Theo đó, hiện có 108 quy hoạch đã được duyệt vẫn có hiệu lực thực hiện. Tuy nhiên, các địa phương có sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh sẽ tồn tại 2 hoặc 3 quy hoạch (các quy hoạch tỉnh trước sáp nhập). Việc tích hợp quy hoạch để tạo ra không gian phát triển chung, triển khai các dự án đầu tư, nhất là các dự án đầu tư quy mô lớn có tính lan tỏa có thể gặp những vướng mắc trong quá trình triển khai.

Ở cấp độ quy hoạch cụ thể như quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện do vừa thay đổi thẩm quyền cơ quan lập, thẩm định, phê duyệt, vừa có thay đổi về phạm vi không gian địa lý nên việc triển khai các dự án mới, đặc biệt là dự án phải điều chỉnh quy hoạch sẽ gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn tới. Các khu vực trước đây được phê duyệt quy hoạch đô thị (tại phường, thị trấn…), nhưng sau sắp xếp thành khu vực nông thôn (cấp xã) có thể thay đổi định hướng quy hoạch sau khi sắp xếp đơn vị hành chính.

Các chuyên gia bất động sản cũng đồng quan điểm cho rằng, đây là một vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản cần có sự chuẩn bị và thích ứng. Giải pháp trước mắt cũng như lâu dài cơ quan có thẩm quyền cần tính đến yếu tố “kế thừa” khi tích hợp các quy hoạch tỉnh, hay cho phép các doanh nghiệp triển khai dự án không phải tạm dừng triển khai nếu vẫn phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đây. Đây là điều kiện quan trọng giúp dự án không bị tạm dừng khi tích hợp quy hoạch các địa phương sau sáp nhập. 

“Cơ hội từ cải cách thể chế và tổ chức lại địa giới hành chính là rất lớn, song cũng tiềm ẩn không ít thách thức pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản. Để tận dụng được vận hội, doanh nghiệp không chỉ cần am hiểu, chủ động cập nhật pháp luật mà còn phải nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro và tư duy hợp tác. Chỉ những doanh nghiệp có sự chuẩn bị bài bản, chiến lược rõ ràng và thích ứng nhanh với sự thay đổi của môi trường pháp lý mới có thể đứng vững và phát triển trong bối cảnh hiện nay”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, cơ hội trước hết là việc toàn bộ hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần đổi mới cũng như vai trò của nhà nước, của tư nhân và vấn đề thay đổi công nghệ. Rõ ràng đây là cơ hội mở ra cho tất cả, trong đó có bất động sản. Cơ hội thứ hai là sự thay đổi thể chế.

“Cơ hội của doanh nghiệp bất động sản thời gian tới đến từ việc ổn định kinh tế vĩ mô trong thời gian dài vừa qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới đây. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức trong thời gian tới. Mặc dù nhiều vấn đề về thể chế đã được tháo gỡ nhưng thể chế chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi sự tiếp tục điều chỉnh và thay đổi trong thời gian tới”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.