Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm, tâm lý vẫn dè chừng

Bất động sản nghỉ dưỡng mở bán trở lại nhưng sức cầu yếu

Theo Báo cáo thị trường quý 2/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã bắt đầu ghi nhận dấu hiệu phục hồi rõ rệt về nguồn cung với nhiều dự án quy mô lớn tái khởi động. Tổng nguồn cung mới mở bán trong quý 2 đạt hơn 2.300 sản phẩm, gấp đôi quý trước, nâng tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm lên hơn 3.200 sản phẩm. Tuy nhiên, con số này vẫn chỉ tương đương năm 2024 và chỉ bằng 29% so với cùng kỳ năm 2022, thời điểm thị trường còn trong giai đoạn sôi động.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới vẫn tập trung cục bộ, khi tới 80% sản phẩm mở bán quý 2 đến từ một dự án cao tầng tại Hải Phòng. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 52%, tương ứng khoảng 1.200 giao dịch thành công. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 1.600 sản phẩm giao dịch thành công, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, nguồn cung condotel trong quý 2 lên tới hơn 4.700 căn. Tuy nhiên, 94% lượng cung đến từ hàng tồn kho của các dự án cũ. Điều này cho thấy sự hạn chế về nguồn cung thực chất mới và sức cầu còn rất thấp. Phần lớn các dự án condotel trên thị trường đều gặp tình trạng bán hàng chậm, thậm chí đóng giỏ hàng do không phát sinh giao dịch.

Mặt bằng giá sơ cấp của phân khúc nghỉ dưỡng vẫn neo ở mức cao. Một số dự án đã điều chỉnh giá bán giảm khoảng 5 - 7% so với thời điểm trước để kích cầu và cải thiện tốc độ hấp thụ, song hiệu quả vẫn chưa đáng kể. Các chủ đầu tư cũng tung ra nhiều chính sách ưu đãi như giảm giá trực tiếp 5 - 10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12 - 24 tháng, tặng nội thất… nhưng vẫn chưa đủ hấp dẫn trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư còn e ngại và nhiều vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ.

Pháp lý chưa rõ ràng, nhà đầu tư dè chừng "xuống" tiền

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ: "Tâm lý thận trọng vẫn là yếu tố chi phối hành vi của nhà đầu tư khi cân nhắc xuống tiền với bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh các yếu tố vĩ mô như lãi suất và thanh khoản ngân hàng, sự dè chừng còn đến từ lo ngại về pháp lý, hiệu quả khai thác và việc không đảm bảo các cam kết lợi nhuận tại nhiều dự án trong quá khứ".

Thị trường hiện đang chứng kiến hiện tượng “đóng băng chọn lọc”, nơi chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, sản phẩm rõ ràng, giá bán hợp lý mới ghi nhận giao dịch. Một số dự án condotel mở bán với mức giá trên 4 - 5 tỷ đồng/căn đã phải dừng bán do không có khách quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu đang nghiêng về những sản phẩm dưới 3 tỷ đồng/căn và có thể sở hữu lâu dài, phù hợp mục đích lưu trú hoặc đầu tư cho thuê.

Chuyên gia bất động sản Lê Đình Chung cho biết, vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang dần được tháo gỡ, nhưng quá trình này cần thêm thời gian và sự phối hợp giữa nhiều cấp, ngành. Các chủ đầu tư đang chủ động tái cơ cấu dự án theo hướng đa dạng hóa sản phẩm, giảm kỳ vọng về lợi nhuận cố định, tăng tính thực tế trong phương án khai thác và đầu tư dài hạn.

“Người mua ngày càng khắt khe hơn, tìm hiểu kỹ về pháp lý, vị trí, năng lực vận hành và tiềm năng khai thác thực tế trước khi ra quyết định. Những dự án có yếu tố nghỉ dưỡng kết hợp lưu trú tại các điểm đến phục hồi du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... vẫn có giao dịch nhưng không còn sôi động như trước”, ông Chung nói.

Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi giá đã “thoát đáy”, phản ánh tâm lý kỳ vọng vào sự phục hồi dài hạn của bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp và chưa có sự bứt phá rõ rệt.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang dần tái khởi động nhưng với tốc độ chậm và thận trọng. Trong ngắn hạn, thị trường khó có thể phục hồi mạnh nếu chưa giải quyết triệt để các nút thắt về pháp lý và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Đây sẽ là phân khúc cần thời gian, chiến lược phát triển dài hơi và minh bạch hóa toàn diện để tạo dựng lại vị thế sau những năm trầm lắng.